Характеристики рынка. Прогнозы.
Поправочные коэффициенты.
Под редакцией Лейфера Л. А.
В справочнике приведены значения характеристик рынка недвижимости, используемые обычно Оценщиками в процессе работы по оценке объектов недвижимости. Всего в справочнике приведены данные по 65 характеристикам (параметрам) с привязкой к конкретным группам недвижимости, отражающие мнения большинства практикующих Оценщиков Российской Федерации.
Все характеристики представлены в виде таблиц, содержащих точечные и интервальные значения указанных параметров (30 таблиц), а также коробчатых диаграмм и гистограмм (118 диаграмм и гистограмм).
Справочник подготовлен практикующими Оценщиками и предназначен для Оценщиков и аналитиков рынка недвижимости.
УДК 332
ISBN 978-5 -901956-43-4
^
Справочник составлен на основе опроса и последующего обобщения результатов этого опроса более 200 профессиональных Оценщиков из 55 городов России и содержит коллективные экспертные оценки 65 характеристик рынка недвижимости. Справочник является результатом реализации проекта, в процессе которого каждый Оценщик ответил на поставленные ему вопросы относительно численных значений наиболее значимых параметров (характеристик) рынка, которые он использует в своей практической работе в процессе оценки. Естественно, каждый Оценщик высказал свое субъективное мнение, основанное на его личном опыте и его личных статистических исследованиях рынка в основном в своем регионе. Однако в результате статистической обработки результатов опроса сформировалось обобщенное мнение профессиональных Оценщиков городов России, которое в некотором смысле представляет собой позицию оценочного сообщества по основным параметрам, необходимым в процессе работ по оценке недвижимости. В Справочнике представлены средние значения этих характеристик, диапазоны этих значений, статистическое распределение значений внутри интервалов. Кроме того, отдельно приведены обобщенные характеристики с привязкой к ряду городов Российской Федерации. Значительное место в Справочнике занимают таблицы с поправочными коэффициентами (корректировками), позволяющие корректировать цены по объектам аналогам. Также в Справочнике приведены параметры, характеризующие ожидания участников рынков в отношении дальнейшей динамики цен по различным сегментам рынка недвижимости. Кроме того, в Справочнике приведены общие параметры (степень недозагрузки, прибыль предпринимателя и т. п.). Полный перечень характеристик приведен ниже.
О принципиальной возможности использования коллективных экспертных оценок в процессе оценивания недвижимости
Рынок формируется не под действием фундаментальных законов природы (например, закона всемирного тяготения или сильного взаимодействия элементарных частиц
Рынок и его характеристики (прежде всего, цены) формируются в результате взаимодействия продавцов и покупателей, а также других участников рынка на основе их мотиваций, предпочтений, финансовых возможностей, ожиданий и отношению к рискам, а также той информации, которой они обладают.
При этом состояние, настроение и ожидания рынка определяется сложным взаимодействием всех участников рынка и, прежде всего, продавцов и покупателей. Финансовые возможности участников, их мотивации в принятии решений относительно продажи/покупки недвижимости и, наконец, их ожидания являются движущей силой, определяющей цены на рынке на данный момент и их динамику на предсказуемое будущее. Поэтому, информация, полученная непосредственно от участников рынка, может помочь сделать некоторые суждения относительно стоимости объектов недвижимости или, по крайней мере, понять, как те или иные факторы в сознании людей влияют на их стоимость. Именно участники рынка устанавливают свое отношение к объектам с различными ценностными характеристиками. В результате процесса ведения переговоров, например, снижаются цены сделок по отношению к ценам предложений. Участники рынка формируют систему ценностей, с помощью денежного эквивалента определяют, в какой степени важны те или иные характеристики объекта, и, как различные факторы влияют на стоимость объектов недвижимости. При этом каждый участник рынка, определяя свое отношение к объекту, неизбежно подвержен влиянию субъективных моментов, личной заинтересованности, мотивации и т. д. Однако цены на рынке определяется не отдельными участниками. Они формируются в результате взаимодействия субъективных мнений многих участников рынка. Поэтому различные обобщенные характеристики рынка, соотношения между ценами подобных объектов, общие ожидания и тенденции отражают коллективное мнение участников рынка. Таким образом, конкретные характеристики рынка недвижимости с одной стороны имеют субъективную природу, поскольку они отражают мнения отдельных субъектов. С другой стороны, эти характеристики являются результатом взаимодействия большого количества таких субъектов, и поэтому носят объективный характер.
Так же, как изучение характеристик отдельных частиц в газе и анализ их коллективного поведения позволяет объяснить макроэффекты, присущие всему объему в целом, так и анализ мнений отдельных участников рынка может служить основой для оценки общих характеристик рынка. Поэтому прямым способом получения информации о внутренних процессах и механизмах рынка является опрос непосредственных участников рынка. Однако прямой опрос всех участников рынка технически не реальная задача. Поскольку Оценщик в процессе своей основной деятельности постоянно изучает рынок, то мнение каждого Оценщика представляет собой обобщенное мнение определенной группы участников рынка. Поэтому оценки 200 экспертов отражают мнения сотен участников рынка и в этом смысле являются весьма представительными.
